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杨建垒律师 【团队介绍】杨建垒专业拆迁律师团是由北京中闻律师事务所(ALB2017年度“亚洲50强律所”,2017-2019年度北京市市级行政单位法律定点服务政府采购单位)资深专业拆迁律师和外部高级顾问强强联合组建... 详细>>

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棚户区改造

棚户区改造和普通拆迁有什么区别

棚户区改造是我国为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。我国有超过千万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚户区中。此外,中国各地还有不少“城中村”、城镇危旧房。棚户区房屋破旧拥挤,厨卫设施不全,有的甚至存在安全隐患。

棚户区改造主要是对国有土地上的危旧房屋进行的工程建设,主要包括:城市棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造、中央下放地方煤矿棚户区改造、建制镇、《住房和城建建筑部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》进一步明确将部分“城中村”改造项目也纳入了棚户区改造范围。

实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件兼顾完善城市功能、改善城市环境。棚改已经成为关系到千家万户切身利益的一件大事,这一概念的出现频率甚至比拆迁还要高。我国国棚户区改造按照“政府主导、市场运作”的原则实施。政府除了鼓励地方实行财政补贴、税费减免、土地出让收益返还等优惠政策外,还允许在改造项目里,配套建设一定比例商业服务设施和商品住房,支持让渡部分政府收益,吸引开发企业参与棚户区改造。

各地区要按照我国有关法律规定制定具体安置补偿办法,依法实施征收,维护群众合法权益。棚户区改造涉及集体土地征收的,要按照我国相关法律法规,做好土地征收、补偿安置等前期工作。

在征收拆迁的实践中,棚改的范围有被随意扩大的现象。有很多本不属于棚户区改造范围的城市房屋,甚至有些地方集体土地的房屋也被冠上棚户区改造之名,实际上却是搞商业开发,借棚改的名义来实施征收拆迁工作,以建设相关项目。很多被拆迁人好好的房子被拆,却只按所谓“棚改”的价格予以安置补偿,极大的损害了广大被拆迁人的合法权益。因此被拆迁人在遇到棚改的时候,一定要先做好判断,自己的房屋究竟属不属于规定中的棚户区。

涉及到棚户区改造,大家最关心的问题就是安置补偿的问题,从棚户区的定义和改造范围,我们可以看出棚户区改造大部分涉及到国有土地和少部分集体土地。

如果房屋所在土地性质为国有土地,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条的规定,对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格,补偿可以参考就近区位类似结构的商品房的价格。

同时根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条的规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

  1. (一) 被征收房屋价值的补偿;

  2. (二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

  3. (三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

如果房屋所在土地性质为集体土地,但涉及棚户区改造一般都位于城市规划区内,房屋虽然属于集体土地上的房屋,但是根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款的规定:征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的,补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的,那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应当应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。是可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿的。

棚户区改造本身是一件为利好之事,有利于我们改善生活质量,但是在棚户区改造过程中安置补偿方面,由于法律法规对棚户区改造涉及的安置补偿标准没有具体的规定,一旦掺杂着违法的程序和手段,在棚户区改造中就更加的模糊。所以地方在适用棚户区改造时,经常会遇到征收方将棚户区改造的范围自行扩大、借着棚户区改造的名义进行商业开发,更有甚者将偏远郊区的农村也列入“棚改”范围,而且补偿明显不合理。所以当认为安置补偿不合理时,我们应当及时与拆迁方反映协商,如果无果,应及时通过法律途径进行维权,以避免维权时效经过。


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